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“天量”库存去化需要约8年 商业公寓难卖为何供应量还一直涨

  • 2021/6/11 8:40:56
  • 来源:大河网

河南商报记者张超凡高瞻展

“千万不要买公寓,那就是一个坑!”诸如此类的声音充斥在市场中;与此同时不断有新的商业公寓项目入市,一些投资客摩拳擦掌,紧紧盯着那些优质的公寓盘,一旦有机会就会毫不犹豫地买入……商业公寓是颇具争议的存在。

对于郑州的商业公寓而言,眼下正处在艰难时刻。

据河南商报记者了解,目前,郑州的商业公寓面临“天量”库存难以去化的难题。商业公寓市场出现供远大于求,库存及去化周期不断攀升,甚至已经陷入恶性循环。

郑州商业公寓的库存,去化或需8年

贝壳研究院市场调研数据显示,郑州公寓成交均价持续下降,与2020年相比下降了2%,与2019年相比下降了19%。而2016年以来,郑州公寓供应呈爆发式增长,累计供应面积为860万㎡,累计成交537万㎡,库存量达394万㎡,去化周期达95个月(约8年)。

郑州的商业公寓为何仍在不断供应?据河南商报记者了解,根据规划的要求,土地开发讲究配套齐全,出让的住宅用地需要配备商业用地,开发商拿到土地后会追求更高的利润,配备的商业用地本来应该开发成商场或者写字楼,但出于利润的考虑开发商基本上仍会开发成商业公寓。

2016年下半年以来,郑州房地产市场迎来爆发式发展,郑州住宅供不应求,购房热情高涨,住宅开始限贷限购,投资、居住需求传导到公寓,公寓量价齐涨,供不应求。

住宅地产市场火爆,带动商业地产的高爆发期,商办土地开始入市,根据常规经验,从拿地到销售需要6~8月时间,2017年第二季度,这批商业公寓入市,供应量开始增加,仅2017年一年就供应了200多万㎡,供远大于求,此后几年,一直处在供大于求阶段。

2019年住宅市场由热转冷,公寓市场亦受到影响,去化量开始下降,库存持续攀升。2020年的疫情更是雪上加霜,公寓市场哀鸿遍野,库存及去化周期直线上升。

难卖,为何依然有大量商业公寓入市

第一,从土地端来说,商业用地还在源源不断流入。根据土地出让规则,住宅用地尤其是城改用地,必须配建一部分商业用地。商业用地只能规划商铺、商场、公寓、写字楼,虽然开发商也明白,在目前的市场状况下,公寓也开始难卖,但相对于写字楼和商场,公寓面积小、总价低、门槛低,所以无论是从开发难度、市场接受度、资金投入量还是回款速度,公寓类产品都是开发商的首选,其结果就是形成天量库存,量价齐跌。

第二,除去供大于求的因素外,低门槛投资型公寓产品虽然拥有广阔的客群,但租金连续多年下滑、投资回报率不佳,是很多投资客放弃公寓的主要原因。2017~2020年郑州租赁租金每年平均下降7%,2020年郑州租金25.96元/㎡/月,同比下降9%。2017~2020年郑州主城区租赁回报率仅在2%~3%。

第三,自住客户消费需求发生了改变,现在购房、换房成本较高,一部分刚需客户选择一步到位,现在住宅成交呈现一个最大的变化,即90至120㎡面积段的成交占比最大,90㎡以下占比最小。与其买个小户型过渡两三年再置换,不如一步到位。

第四,交易税费高、流动性差,众所周知,相比住宅,公寓最大的一个难题就是流动性差,20%左右的交易税费,堵死了很多公寓交易的出路。

第五,消费者认知发生了改变,无论是自住还是投资,经过郑州3年房地产横盘之后,消费者对市场、对楼盘有了更加清晰、深刻的认知和判断,购房观念更加趋于理性。对于出售困难、出租不确定性太大的商办类产品,更加谨慎。

此外,全球经济的不确定性,房地产行业的变化、房炒不住的基调下,卖方市场的不断供应、投资客不断剥离……多方因素造成了郑州公寓的困境。

解读

“商改住”或是商业公寓未来的出路

2016年6月国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(简称《意见》),公布了一系列重磅新政,特别指出“允许改建房屋用于租赁”,其中允许“商改住”成为一大亮点。

据河南商报记者了解,在去化压力下,商业地产的商改住政策具有多重优势。被合理改建成租赁住房的商业用房对外出租,有利于盘活商业存量房源。

商业用房原本是使用商水商电,成本比较高,一旦商业用房按规定改建为租赁住房对外出租,可以使用民水民电,这样就降低了租客的生活成本,减轻了租客的租房费用。

郑州将放宽“商改住”的相关政策已经提出多年。业内将“商改住”视为商业地产的新驱动。但目前来看,尽管声音早已发出,这项政策在执行层面,仍没有确定的消息出台。

欣喜的是,从2019年开始,商办土地供应量已经逐年减少。与此同时,还有很多调控政策需要相关部门去优化,化解高库存风险,促进房地产市场平稳健康发展。

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